Check via de Gis-tool welk plan en welke bestemmingszone van toepassing zijn op de betrokken percelen en of ze al dan niet in het kerngebied of het centrumgebied gelegen zijn.
Check de laatst vergunde toestand (bouwvolume + (hoofd)functie(s)) van het pand. Controleer of er oude vergunningen en bouwtoelatingen bestaan:
- via openbaarheid van bestuur;
- via het stadsarchief, als het perceel niet in één van de deelgemeenten gelegen is.
Zijn er geen vergunningen gekend voor het pand? Dan moet je "het geacht vergund karakter" of minstens een vermoeden van vergunning aanvragen.
Ga in de voorschriften na of nieuwe studentenkamers al dan niet principieel mogelijk zijn. Let op, dit geeft geen garantie op een vergunning.
(Bestemmings)voorschriften
Gewestplan: Het perceel ligt in
- woongebied: nieuwe studentenkamers zijn principieel wel mogelijk
- ander gebied: nieuwe studentenkamers zijn in principe niet mogelijk.
RUP, BPA of verkaveling: Het perceel ligt in
- een zone of strook voor wonen EN de bestemmingsvoorschriften laten niet alleen eengezinswoningen toe: nieuwe studentenkamers zijn principieel wel mogelijk;
- een andere zone: nieuwe studentenkamers zijn niet mogelijk.
* Bij BPA’s en verkavelingen ouder dan 15 jaar zijn in specifieke situaties afwijkingen mogelijk op voorwaarde dat de onderliggende bestemmingszone volgens het gewestplan woongebied is en studentenkamers er ruimtelijk inpasbaar zijn. Bespreek de mogelijkheden met de Bouwdienst.
Opdelingsregels
Wil je een eengezinswoning opsplitsen in twee of meer studentenkamers?
Dat kan, ongeacht de oppervlakte van de woning als ze gelegen is in het kerngebied of het centrumgebied. Dit kan je checken via de Gis-tool.
Buiten deze zones, geldt het volgende:
- Het kan alleen als de bestaande binnenoppervlakte van de woning 200m² of groter is EN er minstens één zelfstandige woongelegenheid met een binnenoppervlakte van minimaal 135m² en een aaneengesloten buitenruimte van minimaal 20m² behouden blijft.
- Als de bestaande binnenoppervlakte van de woning kleiner is dan 200m², is een opsplitsing niet mogelijk.
De opdelingsregels kan je nalezen in artikel 64 van de algemene stedenbouwkundige verordening
Functiewijziging naar studentenkamers
Van winkel of horeca naar studentenkamers:
- In kerngebied: minstens de helft van het gelijkvloers blijft bewaard als een voldoende levendige functie anders dan wonen (bij voorkeur handel of horeca) met een vitrine die gericht is naar het openbaar domein. De verdiepingen omvormen naar studentenkamers is principieel wel mogelijk, bij voorkeur en indien mogelijk wordt dan wel een afzonderlijke toegang vanaf het openbaar domein voorzien.
Zie de artikels 68, 69 en 71 van de algemene stedenbouwkundige verordening. - Niet in kernwinkelgebied: volledige of gedeeltelijke omvorming naar studentenkamers is principieel wel mogelijk.
Van een andere functie dan wonen naar studentenkamers: volledige of gedeeltelijke omvorming naar studentenkamers is principieel wel mogelijk.
In tweede bouworde/binnengebied
Gaat je project gepaard met het ontwikkelen van het binnengebied van een bestaand bouwblok, bevindt het zich (gedeeltelijk) in het binnengebied of wil je een bestaand gebouw in tweede bouworde omvormen naar studentenkamers?
Dan gelden bijkomende voorschriften en richtlijnen rond ontwikkeling van binnengebied.
Als het realiseren van studentenkamers principieel mogelijk is, dan moeten ze voldoen aan de volgende kwaliteitsvereisten.
Woonkwaliteit
Artikel 59 van de algemene stedenbouwkundige verordening bepaalt de voorschriften voor:
- Studentenkamers
- Gemeenschappelijke voorzieningen (leefruimte, keuken, sanitair, afvalverzameling, buitenruimte, enzovoort)
- Aantal studentenkamers met aangepaste toegankelijkheid
- Maximaal aantal studentenkamers
Na het realiseren van de studentenkamers heb je een conformiteitsattest nodig van de stedelijke dienst wonen. Hiervoor worden de kamers getoetst aan de Vlaamse Codex Wonen die ook minimale normen stelt. Als een bepaalde kamer niet aan deze normen voldoet, kan ze niet verhuurd worden.
De voorschriften van artikel 59 van de algemene stedenbouwkundige verordening zijn afgestemd op die van Vlaanderen, zodat je naderhand geen problemen zal hebben om het conformiteitsattest te verkrijgen.
Parkeernorm
Eigenaars van studentenkamers moeten principieel op eigen terrein de parkeerbehoefte voor fietsen kunnen opvangen. Zie algemene stedenbouwkundige verordening, artikels 76 en 79.
Per studentenkamer geldt het volgende:
- 0 fietsparkeerplaatsen in het kerngebied als je op het gelijkvloers een functie anders dan wonen inricht, bij voorkeur handel of horeca.
Als het ruimtelijk mogelijk is en als de gelijkvloerse functie er geen hinder van ondervindt, richt je bij voorkeur wel een fietsenstalling in. - 1,2 fietsparkeerplaatsen in alle andere gevallen dan bovenstaand punt
- 1 autoparkeerplaats in overig gebied per begonnen groep van 10 studentenkamers
- Verbod op autoparkeerplaatsen in kerngebied, centrumgebied of verstedelijkt gebeid
Je kan via de Gis-tool checken in welk gebied je project gelegen is.
Inrichtingsvoorschriften voor fietsenstallingen:
- Check artikel 77 van de algemene stedenbouwkundige verordening
- Als je studentenkamers inricht in een bestaand gebouw en je niet meer dan 10 fietsen moet plaatsen volgens de parkeernorm, dan kan je flexibel omspringen met deze voorschriften. Ze gelden dan eerder als richtlijn.
Inrichtingsvoorschriften voor autoparkeerplaatsen:
- Check artikel 82 van de algemene stedenbouwkundige verordening
- Nieuwe garages, carports of open autoparkeerplaatsen zijn niet toegestaan in voortuinen en achtertuinen (artikel 30 van de verordening).
- Garagepoorten en inpandige carports zijn pas toegestaan vanaf een gevelbreedte van 8 meter of meer (artikel 23 van de verordening)
Levendige plint
Op het gelijkvloers aan de straatzijde komt bij voorkeur minstens één verblijfsruimte (of andere levendige functie), met een voldoende grote en lage gevelopening naar de straat. Check artikel 23 van de algemene stedenbouwkundige verordening.
Indien mogelijk richt je bij voorkeur de gemeenschappelijke ruimte in achter de gelijkvloerse voorgevel.
Bouwvolume
Bij uitbreiding van het bouwvolume:
- Binnen in een RUP, BPA of verkaveling: respecteer het maximale bouwprofiel.
- Buiten een RUP, BPA of verkaveling: minimale tuinzone en maximaal bouwprofiel conform de artikels van Afdeling 1: inplanting, bouwvolume en tuinzones van de algemene stedenbouwkundige verordening.
Historisch waardevolle gebouwen
Bij werken aan historisch waardevolle gebouwen gelden specifieke voorschriften in hoofdstuk 1 van de algemene stedenbouwkundige verordening. Dergelijke gebouwen worden afhankelijk van hun erfgoedwaarden of hun locatie ingedeeld in 3 categorieën waarop vervolgens meer of minder voorschriften op van toepassing zijn:
- Categorie 1: beschermd monument, beschermd stads- of dorpsgezicht, pand op de vastgestelde of stedelijke inventaris. Check de Gis-tool.
- Categorie 2: erfgoedstraten en -pleinen. Check de Gis-tool.
- Categorie 3: de voorgevel scoort 4 of meer punten via het puntensysteem van artikel 5 van de algemene stedenbouwkundige verordening.
Ja, het wijzigen van het aantal woongelegenheden (meer of minder t.o.v. de bestaande toestand) is altijd vergunningsplichtig.
Aanvraag voortraject
Voor studentenhuisvesting start je best een voortraject met de Bouwdienst op omdat het over complexe materie gaat. Voeg alvast een schetsontwerp toe aan het voortraject op basis van het bovenstaande kader. Zo win je tijd.
Brandweer
Ook bij de brandweer leg je best je project ter preadvies voor.
Voeg zeker een aparte plannenset met brandweerplannen toe aan je dossier.
Voor het wijzigen van het aantal woongelegenheden wordt de brandweer altijd om advies gevraagd tijdens de vergunningsprocedure. Dit advies is voor rekening van de aanvrager.
- Als de brandweer een ongunstig advies geeft, is een herwerking van de plannen nodig.
- Als je aanvraag de gewone procedure doorloopt kan je dit doen via een wijzigingsverzoek na afloop van het openbaar onderzoek en de adviesperiode. Je gewijzigde plannen worden vervolgens opnieuw voorgelegd aan de brandweer (geen garantie op een gunstig advies).
- Als je aanvraag de vereenvoudigde procedure (geen openbaar onderzoek) doorloopt of als je opnieuw een ongunstig advies ontvangt, is een (extra) wijzigingsverzoek niet mogelijk en zal je je aanvraag in voorkomend geval moeten intrekken of wordt deze automatisch geweigerd.
Toegankelijkheid
Als er minstens 20 studentenkamers op meer dan 2 niveaus worden gecreëerd, dan zal de gewestelijke verordening toegankelijkheid van toepassing zijn op alle nieuwe delen van je project. Dergelijke grote studentenhuizen leg je best ter preadvies voor aan Inter.
Als de verordening toegankelijkheid van toepassing is, wordt Inter altijd om advies gevraagd tijdens de vergunningsprocedure. Dit advies is voor rekening van de aanvrager.
- Als Inter een ongunstig advies geeft is het mogelijk dat de tekortkomingen van die aard zijn dat een herwerking van de plannen nodig is.
- Als je aanvraag de gewone procedure doorloopt kan je dit doen via een wijzigingsverzoek na afloop van het openbaar onderzoek en de adviesperiode. Je gewijzigde plannen worden vervolgens opnieuw voorgelegd aan Inter (geen garantie op een gunstig advies).
- Als je aanvraag de vereenvoudigde procedure (geen openbaar onderzoek) doorloopt of als je opnieuw een ongunstig advies ontvangt, is een (extra) wijzigingsverzoek niet mogelijk en zal je je aanvraag in voorkomend geval moeten intrekken of wordt deze automatisch geweigerd.
Hemelwater
Check zeker ook of de gewestelijke hemelwaterverordening van toepassing is.
Vul dus zeker de relevante velden in het Omgevingsloket in.
MER-screening
Als je studentenkamers creëert die in totaal een bouwvolume van meer dan 1000 m³ hebben, dan valt je project onder rubriek 10 b, ‘Stadsontwikkelingsprojecten’, van bijlage III van het MER-besluit van de Vlaamse Regering.
Vul in dat geval zeker de relevante velden in het Omgevingsloket in. Zo zijn er voor de meeste woonprojecten minstens geluidseffecten te verwachten tijdens de werffase en hebben die ook een mobiliteitsimpact. Mogelijk zijn er ook andere effecten.
Normenboek
Maak het aanvraagdossier op aan de hand van het normenboek dat van toepassing is.
Indienen
Dien je aanvraag tot omgevingsvergunning in via het Omgevingsloket.
