Ontwikkelen binnengebied

Welke functies zijn toegestaan in het projectgebied? 

Dit wordt enerzijds bepaald door de vergund(e) (geachte) toestand en anderzijds door de geldende bestemmingsvoorschriften.

Check de laatst vergunde toestand (bouwvolume + (hoofd)functie(s)) van de bestaande gebouwen in het projectgebied:

• Via openbaarheid van bestuur.
• Via het stadsarchief, als het perceel niet gelegen is in één van de deelgemeenten.

Zijn er geen vergunningen gekend voor een te behouden pand? Dan moet je het "geacht vergunde karakter" aantonen of minstens een vermoeden van vergunning aanvragen.

Check via de Gis-tool welk plan en welke bestemmingszone van toepassing zijn op de betrokken percelen en ga in de voorschriften na welke functies principieel mogelijk zijn in het projectgebied. De toegelaten functie wordt beschreven in de bestemmingsvoorschriften. Let op, dit geeft je geen garantie op een vergunning.

(Bestemmings)voorschriften

Afhankelijk van de grootte en de locatie van het projectgebied is het mogelijk dat het in meerdere van onderstaande bestemmingsplannen gelegen is. Een RUP heeft altijd voorrang op een BPA of het gewestplan. Een BPA heeft altijd voorrang op het gewestplan. Hieronder een beknopte uitleg van de waarde van en de afwijkingsmogelijkheden op ieder bestemmingsplan.

RUP

• Geplande functies en de inplanting van de gebouwen moeten altijd in overeenstemming zijn met de (bestemmings)voorschriften.
• Afwijkingen op de bestemmingsvoorschriften zijn niet mogelijk.

BPA of verkaveling

• Geplande functies en de inplanting van gebouwen moeten in overeenstemming zijn met de (bestemmings)voorschriften.
• Alleen bij BPA’s en verkavelingen ouder dan 15 jaar kunnen in specifieke situaties afwijkingen overwogen worden, op voorwaarde dat de geplande afwijkende functies in overeenstemming zijn met de onderliggende bestemmingszone volgens het gewestplan en ruimtelijk inpasbaar zijn. Bespreek de mogelijkheden met de Bouwdienst.
• Een goedgekeurde niet-vervallen verkaveling kan ook (gedeeltelijk) worden opgeheven en vervangen door een nieuwe verkaveling die in overeenstemming is met de onderliggende bestemmingszone volgens het gewestplan. Dit heet een ‘bijstelling van een verkaveling’. Bespreek de mogelijkheden en de ruimtelijke inpasbaarheid van zo'n bijstelling met de Bouwdienst.

Gewestplan 

(geen RUP, BPA of verkaveling van toepassing)

• Geplande functies moeten overeen komen met de bestemmingsvoorschriften.
• Afwijkingen op de bestemmingsvoorschriften zijn niet mogelijk.

Inrichtingsprincipes voor het inbreiden van bouwblokken en binnengebieden

Projectgebieden die al geordend zijn door een RUP, een BPA of een verkaveling jonger dan 15 jaar moeten ontwikkeld worden volgens het plan dat van toepassing is. Afwijkingen van het grafische plan en/of de bestemmingsvoorschriften zijn niet mogelijk.

Onderstaande principes zijn alleen van toepassing op projectgebieden die gelegen zijn:

• enkel in het gewestplan.
• in BPA’s of verkavelingen ouder dan 15 jaar waar zich een optimalere en ruimtelijk verantwoorde configuratie van nieuwe gebouwen opdringt dan volgens het verouderde plan mogelijk is.

De mogelijkheden qua verdichting worden daarnaast ook mee bepaald door de ligging volgens het Beleidsplan Ruimte Mechelen waar een onderscheid gemaakt wordt tussen de stedelijke wijken, de groeikernen, de te consolideren dorpen en verkavelingen en het buitengebied.

Fasering

Een belangrijke voorwaarde is dat het bouwblok voldoende groot is, zodat een voldoende groot gedeelte ervan kan worden aangesneden in één fase. En waarbij vervolgens iedere fase een op zichzelf staande kwalitatieve ontwikkeling betreft die voldoet aan de onderstaande vereisten van een binnengebied ontwikkeling. Perceelsmatige ad hoc ontwikkelingen zijn dus niet wenselijk.

Stedenbouwkundige studie en voortraject

Het inbreiden van bouwblokken en binnengebieden moet gekaderd worden in een stedenbouwkundige studie, opgemaakt door een gespecialiseerd stedenbouwkundige of een stedenbouwkundig bureau.
De stedenbouwkundige studie bevat minstens de volgende stukken:

• Context: macro-meso-micro niveau
• Macro: Op niveau van de ruime omgeving
  • Ligging volgens Beleidsplan Ruimte Mechelen
  • Aanbod aan voorzieningen
• Meso: Op niveau van het bouwblok:
  • het bestaande onroerend erfgoed
  • de bestaande kwalitatieve groenstructuren
  • de ontsluiting en toegankelijkheid (mobiliteitsaspect)
  • aanwezigheid van erfdienstbaarheden of buurtwegen
  • reliëf
  • waterlopen / grachten
• Micro: Op niveau van de projectsite:
  • de bestaande en vergunde toestand
  • bestaande constructies en de staat ervan.
  • Opmeting en intekening bestaande bomen
  • Aangrenzende en omliggende gebouwen en hun functies
• SWOT-analyse op niveau van het bouwblok (sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen)
• Conceptuele vertaling van de geldende stedenbouwkundige voorschriften en ontwerpuitgangspunten uit de algemene stedenbouwkundige verordening naar de site/bouwblok.

Op basis van deze stedenbouwkundige analyse wordt een gesprek aangegaan met de stadsdiensten ter opmaak van een eerste conceptschets en, indien van toepassing, een voorstel tot fasering.

Ontwerpuitgangspunten

Artikel 32 van de algemene stedenbouwkundige verordening bepaalt de ontwerpuitgangspunten voor (gemengde) woonprojecten in het binnengebied van een bouwblok:

• Waardevolle groenelementen, o.a. hoogstammige bomen, en historisch waardevolle gebouwen blijven maximaal bewaard.
• Minimum de helft van de oppervlakte van de projectsite wordt als aaneengesloten, onbebouwde en publiek toegankelijke ruimte ingericht. Deze ruimte is maximaal toegankelijk en doorwaadbaar voor zachte weggebruikers, blijft maximaal vrij van privatieve ondergrondse constructies en blijft maximaal onverhard (doordringbare bodem).
• Gebouwen worden maximaal geclusterd ingeplant en volgen het tuin-tegen-tuin principe. De clusters worden gebundeld ontsloten voor gemotoriseerd verkeer.
• Er is een afstand van minimaal 20 meter tussen de verdiepingen (uitgezonderd het gelijkvloers) van nieuwe hoofdgebouwen in het projectgebied en bestaande hoofdgebouwen buiten het projectgebied, tenzij de situatie alleen naast elkaar gelegen zijgevels of scheidingsmuren betreft.
• De toegangszone tot de projectsite is minimum 8 meter breed en is gericht op de ontsluiting van de ontwikkeling. Ze sluit ook gepast en kwalitatief aan op de bestaande bebouwde omgeving en werkt ze in voorkomend geval op een kwalitatieve manier af.
• Aan aangrenzende percelen buiten het projectgebied wordt een achterontsluiting aangeboden voor fietsers en voetgangers, indien dit ruimtelijk mogelijk is.

Nieuwe gebouwen worden ingeplant en ontworpen zoals beschreven in Hoofdstuk 2 – Gebouwen en terreinen van de algemene stedenbouwkundige verordening.

Aandeel functies anders dan wonen

Als het (gemengd) woonproject 20 of meer woongelegenheden heeft, dan blijven of worden ook functies anders dan wonen ingericht in het project. Hun totale bruto vloeroppervlakte is gelijk aan minimum 1/4 van de oppervlakte van de projectsite.

Deze functies hoeven niet uitsluitend op het gelijkvloers te worden ingericht, ze mogen zich ook uitstrekken over de verdiepingen van de gebouwen op de projectsite.

Zie artikel 67 van de algemene stedenbouwkundige verordening.

Percentage eengezinswoningen

Bij (gemengde) woonprojecten in binnengebied met 20 of meer zelfstandige woongelegenheden geldt dat minimum 20% van het aantal woongelegenheden als grondgebonden eengezinswoningen worden ontworpen.

Zie artikels 32 en 53 van de algemene stedenbouwkundige verordening.

Sloop eengezinswoningen

Gaat je (gemengd) woonproject gepaard met het slopen van een of meerdere eengezinswoningen, ongeacht hun binnenoppervlakte (netto vloeroppervlakte)?

Dit is mogelijk op voorwaarde dat het geen historisch waardevolle gebouwen betreffen en voor elke te slopen eengezinswoning minstens één nieuwe zelfstandige woongelegenheid met een binnenoppervlakte van minimaal 135 m² en een aaneengesloten buitenruimte van minimaal 20 m² gerealiseerd wordt.

Zie artikel 66 van de algemene stedenbouwkundige verordening.

Mobiliteit

De algemene stedenbouwkundige verordening legt verspreid over een aantal artikels de volgende principes vast:

• Parkeren gebeurt geclusterd en voor (gemengde) woonprojecten ondergronds en maximaal onder de gebouwen (artikel 82).
• Een autohelling wordt inpandig ingericht (artikel 82).
• Per woonvorm of andere functie geldt een parkeernorm voor fietsen en auto’s (artikels 76 en 79).
• Voor de inrichtingsprincipes en afmetingen voor fietsenstallingen, zie artikel 77.
• Voor de inrichtingsprincipes en afmetingen voor autoparkeerplaatsen, zie artikel 82.
• Minstens één deelwagen is verplicht voor (gemengde) woonprojecten met een parkeerbehoefte van 12 of meer en ter vervanging van een aantal autoparkeerplaatsen (artikel 81).
• Een mobiliteitstoets is verplicht vanaf 20 of meer woongelegenheden en een mobiliteitsstudie vanaf 250 woongelegenheden (artikel 75)

Historisch waardevolle gebouwen

Bij werken aan historisch waardevolle gebouwen gelden specifieke voorschriften in hoofdstuk 1 van de algemene stedenbouwkundige verordening. Dergelijke gebouwen worden afhankelijk van hun erfgoedwaarden of hun locatie ingedeeld in 3 categorieën waarop vervolgens meer of minder voorschriften op van toepassing zijn:

• Categorie 1: beschermd monument, beschermd stads- of dorpsgezicht, pand op de vastgestelde of stedelijke inventaris. Check de Gis-tool.
• Categorie 2: erfgoedstraten en -pleinen. Check de Gis-tool.
• Categorie 3: de voorgevel scoort 4 of meer punten via het puntensysteem van artikel 5 van de algemene stedenbouwkundige verordening.

Omgevingsvergunning nodig?

Ja, door de schaal van deze projecten heb je altijd een omgevingsvergunning nodig.